Ce que coûte le terrain nu, au mètre carré, dans douze des marchés que ce produit chiffre. Le terrain n’entre dans aucune estimation ici : cette page est une référence, pas une ligne de devis.
Un seul de ces marchés publie un barème des valeurs vénales par commune, et il a des conséquences : il sert de plancher aux droits d’enregistrement et à l’impôt sur les terrains nus. Partout ailleurs, ce que l’on trouve est un prix demandé : agences, petites annonces, revues de marché. Un prix demandé n’est pas un prix de transaction, et sur ces marchés l’écart se négocie. Ailleurs encore, un rôle d’évaluation officiel existe bel et bien mais ne se consulte que bien par bien, donc jamais comme un taux au m². Chaque fiche ci-dessous dit laquelle de ces trois situations elle décrit.
30 $US – 250 $US/m²
Le seul marché de cette page avec une référence officielle. Le barème des valeurs vénales de la Direction générale des impôts et de la Direction du cadastre est publié commune par commune, et il n’est pas indicatif : il sert de plancher aux droits d’enregistrement de 4 % et à l’impôt foncier sur les terrains nus. C’est un chiffre que l’administration défend, ce qu’aucun autre de cette liste n’est.
Source: Barème DGI / Direction du cadastre, relayé commune par commune
240 $US – 890 $US/m²
Les sources se contredisent d’un facteur deux à trois, ce qui est la raison de la confiance basse plutôt qu’un détail à côté. Dakar est bâtie sur une presqu’île : le terrain y est physiquement fini, et un marché contraint de cette façon produit des écarts que la moyenne cache. À rapprocher d’une transaction réelle avant de servir à quoi que ce soit.
150 $US – 840 $US/m²
Un indice trimestriel des prix du foncier publié par un cabinet immobilier, avec le détail par banlieue. C’est un indice de prix demandés pour du terrain à bâtir, pas une valeur cadastrale : le Kenya ne publie pas de référence officielle au m².
Source: Indice trimestriel des prix du foncier, deuxième trimestre 2026
37 $US – 380 $US/m²
Rapports de marché datés de 2025 et 2026, convertis au taux officiel de la banque centrale fin août 2026. La conversion est ici une hypothèse à part entière : au taux parallèle, les chiffres en dollars seraient environ 5 % plus bas, et le Nigeria est le marché de ce produit où l’écart entre les deux taux a le plus compté.
Source: Rapports de marché sur le foncier à Lagos, 2025-2026
170 $US – 350 $US/m²
Aucun barème de l’Agence nationale du domaine et du foncier ni de l’administration fiscale n’a été trouvé pour Cotonou : les recherches rendent des grilles officielles pour la Côte d’Ivoire, le Cameroun et le Maroc, et rien d’équivalent pour le Bénin. La bande est donc d’origine immobilière, pas cadastrale.
Source: Prix de l’immobilier à Cotonou, quartier par quartier
25 $US – 270 $US/m²
Deux guides camerounais datés de 2026 s’accordent sur la forme du marché : la périphérie lointaine autour de 5 000 FCFA le m², le résidentiel intermédiaire de 25 000 à 100 000. Les quartiers de prestige, cotés bien au-dessus, sont exclus de la bande : cette page chiffre le terrain ordinaire, pas la vitrine.
14 $US – 90 $US/m²
Un article de novembre 2025 citant un évaluateur agréé donne la parcelle résidentielle standard de 300 m² en périphérie, ce qui ramené au m² donne cette bande ; le même article cite les valeurs de référence du Journal officiel, plus basses. Le Rwanda publie bien des valeurs foncières officielles, que ce pack cite ailleurs, mais elles datent de 2021 et le marché a bougé depuis.
5 $US – 55 $US/m²
Un classement des quartiers de Kampala publié par une agence, fondé sur les annonces plutôt que sur le cadastre. La page ne porte pas de date visible, ce qui est sa faiblesse : l’index la situe à la mi-2026 et rien dans le texte ne le confirme. La bande la plus basse de cette page, ce qui suit le foncier ougandais plutôt qu’une erreur.
Source: Classement des quartiers de Kampala pour l’achat de terrain, 2026
120 $US – 550 $US/m²
Les Affaires foncières ne publient pas de barème accessible au m², et les chiffres de l’administration fiscale que l’on atteint sont des taux d’imposition, pas des valeurs. La bande vient donc d’annonces datées de parcelles nues : des prix demandés, pas des prix de transaction, et à Kinshasa l’écart entre les deux se négocie.
10 $US – 200 $US/m²
Les sources publiées se contredisent de plus d’un ordre de grandeur, ce qui rend cette bande indicative et rien de plus. Aucun chiffre tanzanien officiel, daté et portant sur le terrain seul n’a été trouvé. Une bande vingt fois plus large que son plancher n’est pas un prix : c’est une invitation à téléphoner à un agent.
55 $US – 130 $US/m²
La ville tient un rôle d’évaluation officiel de près d’un million de propriétés, et il ne sert à rien ici : il se consulte bien par bien, jamais comme un taux au m². La bande vient donc d’annonces de terrains nus, c’est-à-dire de prix demandés. C’est la meilleure illustration de cette page : une donnée officielle qui existe et reste inexploitable.
8 $US – 110 $US/m²
Aucune source ghanéenne ne cote le terrain au m². Le foncier se vend à la parcelle, conventionnellement 70 sur 100 pieds, soit environ 650 m², et la division par 650 est la nôtre, pas celle de la source. Cette étape suffit à expliquer la confiance basse : une parcelle réelle fait rarement exactement 650 m².
Le terrain n’est jamais additionné à un chiffrage de construction dans ce produit : l’estimateur chiffre le bâtiment, et une parcelle que vous possédez déjà n’a rien à y faire.